VALOR CATASTRAL URBANO

Valor catastral urbano

La valoración catastral atiende a lo establecido en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana (consulta la normativa según el año de aprobación de la ponencia de valor para ponencias anteriores a la normativa indicada).

El valor catastral urbano, que se obtiene en aplicación de la correspondiente ponencia de valor, está integrado por el valor del suelo urbano y, en su caso, por el valor de la construcción, multiplicado por los coeficientes correctores del RD 1020/1993 que les sea de aplicación, por el factor de localización, la componente de gastos y beneficios de la promoción inmobiliaria y por el factor de referencia de mercado.

Para calcular el valor del suelo urbano y de la construcción hay que conocer, mediante los planos de las ponencias de valor correspondiente, en qué polígono de valoración y zona de valor en ponencias aprobadas a partir de 2005, o polígono y calle, tramo o paraje en ponencias aprobadas hasta 2004, está incluido el inmueble a valorar. Al respecto, la ponencia define los diferentes valores aplicables para la determinación del valor catastral.

Los coeficientes correctores adaptan los valores del suelo y la construcción a las particularidades inherentes de cada inmueble. Los posibles factores de corrección aplicables se difenen por los coeficientes correctores del suelo (norma 10 - RD 1020/1993), los coeficientes correctores de la construcción (norma 13 - RD 1020/1993) y los coeficientes correctores conjuntos de los valores de suelo y construcción (norma 14 - RD 1020/1993).

El factor de localización (fl) evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de carácter local que afectan a la producción inmobiliaria.

El factor de referencia de mercado (RM) tiene un valor de 0,50 fijado en la Orden de 14 de octubre de 1998, dando cumplimiento al principio de que el valor catastral no puede superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas.

La componente de los gastos y beneficios de la promoción inmobiliaria (g+b) queda representada por 1,40.
    Ambos, (fl * g+b) también representados por las siglas GB o G+B, están determinados en la ponencia de valor correspondiente, a partir del estudio de mercado realizado en su ámbito de aplicación, para cada polígono de valor, en ponencias aprobadas hasta 2004, o zona de valor, en ponencias aprobadas a partir de 2005.

    En caso de fincas valoradas por unitario con ponencias de valores aprobadas a partir de 2009, estos componentes se aplican a todas las construcciones y únicamente a la parte del suelo ocupada por las mismas. Su valor es 1,00 o no se aplican cuando así lo establezca la ponencia de valor correspondiente, cuando exista autopromoción en ponencias aprobadas hasta 1999, en la parcela sin edificar (suelo vacante), suelos urbanizables incluidos en sectores antes de la aprobación del planeamiento de desarrollo y en finca infraedificada u ocupada por construcción ruinosa.

Valor Catastral (VC) = Valor Catastral del Suelo (Vcs) + Valor Catastral de la Construcción (Vcc)

Vcs = Valor del Suelo (Vs) * coeficientes correctores del suelo * coeficientes correctores conjuntos * GB * RM

Vcc = Valor de la Construcción (Vc) * coef. correctores de la construcción * coef. correctores conjuntos * GB * RM

VC = (Vs * coef. correct. del suelo + Vc * coef. correct. de la construcción) * coef. correct. conjuntos * GB * RM

Posteriormente y con carácter anual, salvo para aquellos municipios con ponencias de valor vigentes aprobadas entre el 1 de enero de 1997 y el 30 de junio de 2002 hasta el décimo año desde dicha aprobación, se aplican los coeficientes de actualización del valor catastral por la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

Ver ejemplo de cálculo de Valor Catastral Urbano.

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