VALOR CATASTRAL DE LA CONSTRUCCIÓN

Valor catastral de la construcción

La valoración catastral de la construcción urbana atiende a lo establecido en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana (consulta la normativa según el año de aprobación de la ponencia de valor para ponencias anteriores a la normativa indicada).

Para valorar la construcción se utiliza el método de reposición, calculando su coste en función al uso, calidad y el carácter histórico-artístico, depreciándolo cuando proceda y aplicando los coeficientes correctores que correspondan para adecuarlo al mercado. Se entiende por coste a la suma del gasto de ejecución incluidos los beneficios del contratista, los honorarios profesionales y los tributos que gravan a la construcción.
  • Se entiende por construcción a efectos catastrales:

    - Los edificios, sean cualesquiera los materiales de que estén construidos y el uso a que se destinen, siempre que se encuentren unidos permanentemente al suelo y con independencia de que se alcen sobre su superficie o se hallen enclavados en el subsuelo, y de que puedan ser transportados o desmontados.

    - Las instalaciones industriales, comerciales, deportivas, de recreo, agrícolas, ganaderas, forestales y piscícolas de agua dulce, considerándose como tales, entre otras, los diques, tanques, cargaderos, muelles y pantanales, y excluyéndose en todo caso la maquinaria y el utillaje.

    - Las obras de urbanización y de mejora, tales como las explanaciones, y las que se realicen para el uso de espacios descubiertos, como los recintos destinados a mercados, los depósitos al aire libre, los campos para la práctica deportiva, los estacionamientos y los espacios anejos o accesorios a los edificios e instalaciones.

  • No tienen la consideración de construcciones los tinglados o cobertizos de pequeña entidad. Tampoco, aquellas obras de urbanización o mejora que reglamentariamente se determinen, sin perjuicio de que su valor deba incorporarse al del inmueble como parte inherente al valor del suelo.


  • Para calcular el valor catastral de la construcción hay que conocer, mediante los planos de las ponencias de valor, en qué polígono y calle, tramo o paraje en ponencias aprobadas hasta 2004, o polígono de valoración y zona de valor en ponencias aprobadas a partir de 2005, está incluido el inmueble a valorar. Al respecto, la ponencia de valor define los valores de suelo en cada polígono y zona de valor o calle, tramo o paraje el Módulo básico de repercusión del suelo (MBR) y módulo básico de construcción (MBC), que representa el área económica homogénea de suelo y construcción.

    El valor de la construcción es el resultado de multiplicar la superficie construida por el valor unitario de construcción por uso o valor por tipología. En caso de que existan diferentes usos en el mismo bien inmueble (vivienda, comercial, garaje, trastero,…), el valor de la construcción resulta de sumar cada uno de los valores de la construcción por uso.

    El valor unitario de construcción o valor por tipología, definido en euros por metro cuadrado construido, es el producto del módulo básico de construcción (MBC), asignado en la ponencia de valor correspondiente al polígono de valoración donde se ubica el inmueble, por el coeficiente que le corresponda del cuadro de coeficientes del valor de las construcciones incluido como anexo en el RD 1020/1993, según su uso, clase, modalidad y categoría.

    En el caso de los silos y depósitos, dada su naturaleza constructiva, la unidad de valoración será el volumen construido calculado en metros cúbicos y su valor será el resultado de multiplicar el volumen de la construcción por el precio unitario.

    Por superficie construida se entiende la incluida dentro de la línea exterior del paramento perimetral de la edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.

    Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos, se computan al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computan al 100%.

    En uso residencial, no se computan como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.


    En la superficie construida se incluye, en su caso, la parte de elementos comunes de acceso, escaleras y servicios generales de la finca, que lleve asociada la construcción. En los edificios en régimen de propiedad horizontal, a los elementos comunes de la finca se les aplica el tipo de valor que corresponda según el uso predominante en el edificio. El reparto de los elementos comunes entre las construcciones que participan en la finca se realiza a partes iguales, proporcionalmente según las superficie o por coeficientes de propiedad.

    El Valor Catastral de la Construcción (Vcc) resulta de multiplicar la superficie, por el valor unitario de construcción, por los coeficientes correctores de la construcción (norma 13 - RD 1020/1993) y por los coeficientes correctores conjuntos (norma 14 del RD 1020/1993) que les sean de aplicación, por el coeficiente GB determinado en la ponencia de valor correspondiente para cada zona de valor (en ponencias aprobadas a partir de 2005) o polígono de valor (en ponencias aprobadas hasta 2004) y por el factor de referencia de mercado (RM=0,50).

    Vcc = superficie x valor unitario x coeficientes correctores de la construcción x coeficientes correctores conjuntos x GB x RM

    (siendo el valor unitario = MBC x coeficiente correspondiente del RD 1020/1993)

    NORMAS DE APLICACIÓN DEL CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

  • La construcción de tipo medio corresponde a la tipología 1.1.2.4, uso residencial en viviendas colectivas de carácter urbano y en manzana cerrada, por lo que partiendo de la categoría 4 como la correspondiente a un tipo de construcción media, se distribuye el resto de categorías en función de su menor (hasta 9) o su mayor (hasta 1) calidad constructiva.
  • En los valores correspondientes al uso residencial-vivienda unifamiliar aislada o pareada (1.2.1) y al uso residencial-vivienda colectiva de carácter urbano en manzana cerrada (1.1.2), se considera incluida la parte proporcional de obras accesorias tales como cerramiento, jardinería, urbanización interior, zona de juego, etc. No está incluido el coste de piscina, campo de tenis u otro deporte o cualquier otro tipo de instalación especial.
  • En instalaciones hoteleras (uso 7) se considera incluida la parte proporcional del coste de piscina, mini-golf y otra instalación deportiva. No está incluida la edificación aneja destinada a otro uso como galería comercial, discoteca, etc.
  • No obstante lo establecido en los dos apartados anteriores, cuando la importancia de dichas instalaciones accesorias sea elevada en relación a la superficie de la edificación principal, se valoran aparte o se aumenta la categoría constructiva que le corresponda.
  • La modalidad 10.3.5 (jardinería) contempla las obras de infraestructura necesaria para la adecuación del terreno al destino indicado, tanto público como privado.
  • Cuando en un edificio existe algún local cuyo uso no corresponda a la tipología constructiva (por ejemplo: oficina ubicada en vivienda) se aplica a dicho local el valor de esta. Cuando coexistan garaje, trastero o local en estructura en un tipo diferente al residencial se podrán tipificar en la modalidad 1.1.3.
  • La categoría 1 del cuadro se puede ampliar a categoría 1A, 1B y 1C para considerar edificios cuya calidad supera la que corresponde a la categoría 1, correspondiéndole valores que se obtienen de incrementar el de la categoría 1 en un 50%, un 30% y un 15% respectivamente.
  • Cuando las especiales características de una construcción no permitan su identificación con alguno de los tipos definidos en el cuadro, ni su asimilación a ninguna de las tipologías descritas, se realizará una valoración singularizada.

  • Catastro -