Para valorar la construcción se utiliza el método de reposición, calculando su coste en función al uso, calidad y el carácter histórico-artístico, depreciándolo cuando proceda y aplicando los coeficientes correctores que correspondan para adecuarlo al mercado. Se entiende por coste a la suma del gasto de ejecución incluidos los beneficios del contratista, los honorarios profesionales y los tributos que gravan a la construcción.
Se entiende por construcción a efectos catastrales:
- Los edificios, sean cualesquiera los materiales de que estén construidos y el uso a que se destinen, siempre que se encuentren unidos permanentemente al suelo y con independencia de que se alcen sobre su superficie o se hallen enclavados en el subsuelo, y de que puedan ser transportados o desmontados.
- Las instalaciones industriales, comerciales, deportivas, de recreo, agrícolas, ganaderas, forestales y piscícolas de agua dulce, considerándose como tales, entre otras, los diques, tanques, cargaderos, muelles y pantanales, y excluyéndose en todo caso la maquinaria y el utillaje.
- Las obras de urbanización y de mejora, tales como las explanaciones, y las que se realicen para el uso de espacios descubiertos, como los recintos destinados a mercados, los depósitos al aire libre, los campos para la práctica deportiva, los estacionamientos y los espacios anejos o accesorios a los edificios e instalaciones.
No tienen la consideración de construcciones los tinglados o cobertizos de pequeña entidad. Tampoco, aquellas obras de urbanización o mejora que reglamentariamente se determinen, sin perjuicio de que su valor deba incorporarse al del inmueble como parte inherente al valor del suelo.
Para calcular el valor catastral de la construcción hay que conocer, mediante los planos de las ponencias de valor, en qué polígono y calle, tramo o paraje en ponencias aprobadas hasta 2004, o polígono de valoración y zona de valor en ponencias aprobadas a partir de 2005, está incluido el inmueble a valorar. Al respecto, la ponencia de valor define los valores de suelo en cada polígono y zona de valor o calle, tramo o paraje el Módulo básico de repercusión del suelo (MBR) y módulo básico de construcción (MBC), que representa el área económica homogénea de suelo y construcción.
El valor de la construcción es el resultado de multiplicar la superficie construida por el valor unitario de construcción por uso o valor por tipología. En caso de que existan diferentes usos en el mismo bien inmueble (vivienda, comercial, garaje, trastero,…), el valor de la construcción resulta de sumar cada uno de los valores de la construcción por uso.
El valor unitario de construcción o valor por tipología, definido en euros por metro cuadrado construido, es el producto del módulo básico de construcción (MBC), asignado en la ponencia de valor correspondiente al polígono de valoración donde se ubica el inmueble, por el coeficiente que le corresponda del cuadro de coeficientes del valor de las construcciones
incluido como anexo en el RD 1020/1993, según su uso, clase, modalidad y categoría.En el caso de los silos y depósitos, dada su naturaleza constructiva, la unidad de valoración será el volumen construido calculado en metros cúbicos y su valor será el resultado de multiplicar el volumen de la construcción por el precio unitario.
Por superficie construida se entiende la incluida dentro de la línea exterior del paramento perimetral de la edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.
Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos, se computan al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computan al 100%.
En uso residencial, no se computan como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.
En la superficie construida se incluye, en su caso, la parte de elementos comunes de acceso, escaleras y servicios generales de la finca, que lleve asociada la construcción. En los edificios en régimen de propiedad horizontal, a los elementos comunes de la finca se les aplica el tipo de valor que corresponda según el uso predominante en el edificio. El reparto de los elementos comunes entre las construcciones que participan en la finca se realiza a partes iguales, proporcionalmente según las superficie o por coeficientes de propiedad.
El Valor Catastral de la Construcción (Vcc) resulta de multiplicar la superficie, por el valor unitario de construcción, por los coeficientes correctores de la construcción (norma 13 - RD 1020/1993) y por los coeficientes correctores conjuntos (norma 14 del RD 1020/1993) que les sean de aplicación, por el coeficiente GB determinado en la ponencia de valor correspondiente para cada zona de valor (en ponencias aprobadas a partir de 2005) o polígono de valor (en ponencias aprobadas hasta 2004) y por el factor de referencia de mercado (RM=0,50).
Vcc = superficie x valor unitario x coeficientes correctores de la construcción x coeficientes correctores conjuntos x GB x RM
(siendo el valor unitario = MBC x coeficiente correspondiente del RD 1020/1993)
NORMAS DE APLICACIÓN DEL CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
Catastro - Viernes, 4 de abril de 2025