VALOR CATASTRAL DEL SUELO URBANO

La valoración atiende a lo establecido en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana (consulta la normativa según el año de aprobación de la ponencia de valor para ponencias anteriores a la normativa indicada).

Para calcular el valor catastral del suelo urbano hay que conocer, mediante los planos de la ponencia de valor correspondiente, en qué polígono de valoración y zona de valor (en ponencias aprobadas a partir de 2005) o polígono y calle, tramo o paraje (en ponencias aprobadas hasta 2004) está incluido el inmueble a valorar. Al respecto, la ponencia define los valores de suelo en cada polígono y zona de valor o calle, tramo o paraje:

Módulo básico de repercusión del suelo (MBR) y módulo básico de construcción (MBC), que representa el área económica homogénea de suelo y consrucción.

Valores de suelo en polígono, son el valor de repercusión de suelo (VRB) y valor unitario de suelo (VUB) en cada uno de los polígonos de valoración (núcleo histórico, industrial, unifamiliar,...), resultan de la aplicación al MBR anterior los criterios de la norma 18 del RD 1020/93. En el caso de polígonos en los que se fije un valor unitario se determina un valor de repercusión con carácter supletorio.

Valores de suelo en calle, tramo o paraje en ponencias aprobadas hasta 2004, o en zona en ponencias aprobadas a partir de 2005, son el valor de repercusión y valor unitario calculados a partir de los valores básicos de suelo en polígono anteriores una vez evaluadas para cada zona o calle, tramo o paraje, las especificaciones de localización, accesibilidad, desarrollo del planeamiento, calidad de los servicios urbanos y dinámica del mercado inmobiliario, recogidos en el apartado 2 de la norma 8 del RD 1020/1993. Estos valores se establecen por tipos de uso, vivienda, esto es, comercial, oficina, industrial, turístico, garaje, trastero, anejo, equipamiento, zona verde y otros.

Se definen como valores de suelo en parcela los que resultan de aplicar a los valores de zona o de calle, tramo o paraje anteriores, los coeficientes correctores del suelo de la norma 10 del RD 1020/1993 que les sea de aplicación:

Valor de repercusión en parcela (VRP), resulta de multiplicar, para cada uso, el valor de repercusión en zona o en calle, tramo o paraje, por los coeficientes correctores que les sea de aplicación.

Valor unitario en parcela (VUP), se obtiene de multiplicar el valor unitario de zona o de calle, tramo o paraje, por los coeficientes correctores que les sea de aplicación.

El valor del suelo es el resultado de multiplicar la superficie construida o la de parcela, según corresponda, por el valor en zona o en calle, tramo o paraje atendiendo a las particularidades propias en función del año de aprobación de la ponencia de valor correspondiente.

En ponencias aprobadas hasta 2004:

- Si es suelo edificado, el valor del suelo resulta de multiplicar la superficie construida por el valor de repercusión del uso del inmueble (vivienda, comercial, garaje, trastero,…) para la calle, tramo o paraje donde se ubica (VRC).

- Si es suelo sin edificar o la ponencia no ha definido VRC para la calle, tramo o paraje donde se ubica el inmueble, el valor del suelo resulta de multiplicar la superficie de la parcela por el valor unitario definido (VUC). El VUC se obtiene sumando los resultados de multiplicar los valores de repercusión (VRC) para cada uso presente en la calle, tramo o paraje, por la edificabilidad permitida por uso. El VRC definido para el bajo rasante no participa en la formación del VUC ya que no consume edificabilidad.

En ponencias aprobadas a partir de 2005:

- En caso de suelo situado en zona de valor por repercusión, el valor del suelo resulta de multiplicar la superficie construida (si es suelo edificado) o la superficie potencialmente construible según la edificabilidad (si es suelo sin edificar), por el valor de repercusión del uso del inmueble para la zona donde se ubica.

- En caso de suelo situado en zona de valor por unitario, con carácter general, el valor del suelo resulta de multiplicar la superficie de la parcela por el valor unitario del uso del inmueble para la zona donde se ubica. No obstante, el suelo ubicado en una zona de valor por unitario podrá valorarse por repercusión, multiplicando la superficie construida (si es suelo edificado) o la superficie potencialmente construible según la edificabilidad (si es suelo sin edificar), por el valor de repercusión establecido como supletorio en el polígono donde se ubica el inmueble.

Si existen diferentes usos (vivienda, comercial, garaje, trastero,…) en el mismo inmueble, el valor del suelo resulta de sumar cada uno de los valores del suelo por uso.

Para calcular la superficie potencialmente construible se considera la edificabilidad permitida por el planeamiento en la parcela o, en su defecto, la media de la edificabilidad permitida por el planeamiento en ámbitos semejantes. La utilización de edificabilidades distinta a las definidas por el planeamiento debe ser debidamente justificada en la ponencia de valor.

Por superficie construida se entiende la incluida dentro de la línea exterior del paramento perimetral de la edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.

Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos, se computan al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computan al 100%.

En uso residencial, no se computan como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.

En la superficie construida se incluye, en su caso, la parte de elementos comunes de acceso, escaleras y servicios generales de la finca, que lleve asociada la construcción. En los edificios en régimen de propiedad horizontal, a los elementos comunes de la finca se les aplica el tipo de valor que corresponda según el uso predominante en el edificio. El reparto de los elementos comunes entre las construcciones que participan en la finca se realiza a partes iguales, proporcionalmente según las superficie o por coeficientes de propiedad.

El valor Catastral del Suelo (Vcs) resulta de multiplicar la superficie, por el valor de suelo, por los coeficientes correctores del suelo (norma 10 - RD 1020/1993) y coeficientes correctores conjuntos (norma 14 - RD 1020/1993) que les sean de aplicación, por el coeficiente GB determinado en la ponencia de valor correspondiente para cada zona de valor (en ponencias aprobadas a partir de 2005) o polígono de valor (en ponencias aprobadas hasta 2004) y por el factor de referencia de mercado (RM = 0,50).

Vcs = superficie x valor de suelo x coeficientes correctores del suelo x coeficientes correctores conjuntos x GB x RM
(siendo el valor de suelo el resultante de la aplicación de las reglas anteriores)

CRITERIOS GENERALES DE VALORACIÓN DEL SUELO URBANO
- cada ponencia de valor define los criterios aplicables en la valoración -

Como norma general, el suelo edificado o sin edificar se valora aplicando un valor de repercusión a la superficie de construcción real o potencial respectivamente.

La tipología unifamiliar en suelo residencial con edificación abierta y el suelo de uso industrial se puede valorar por unitario, aplicando un valor unitario a la superficie de la parcela.

Las parcelas sin edificar podrán valorarse por repercusión aplicado un valor de repercusión a la superficie de construcción susceptibles de edificarse en las mismas, o bien por unitario aplicado un valor unitario a la superficie de la parcela.

El bajo rasante, que no consume edificabilidad, se valora por el valor de repercusión establecido, en su caso, en la zona de valor correspondiente.

La construcción ruinosa se valora por el suelo considerado vacante (sin edificar), determinado en función de la edificabilidad considerada.

La parcela infraedificada, definida por los criterios establecidos en la ponencia de valor correspondiente, es aquella en la que el uso no es acorde con el asignado por el planeamiento, no tiene carácter permanente y la edificabilidad consumida es inferior al 30% de la media de la calle. Se valora por la suma del valor del suelo considerado vacante o sin edificar (vuelo), determinado en función de la edificabilidad considerada, y el de la construcción existente.

La parcela subedificada es aquella que no alcanza el límite de edificación permitido por el planeamiento urbanístico y no cumple las condiciones para ser considerada infraedificada. Se valora aplicando el valor de repercusión por uso a la superficie construida, no valorando la diferencia entre lo permitido y lo efectivamente construido (vuelo), salvo que forme una entidad con cuota separada en la división horizontal, en cuyo caso se valora por aplicación del valor de repercusión que corresponda. En caso de valoración por unitario, se aplica el valor unitario que corresponda a la superficie de la parcela. En estas parcelas no son de aplicación el coeficiente de gastos y beneficios. Para valorar el vuelo se requiere poder materializarlo sin tirar la construcción existente y que exista un mercado de vuelo.

La parcela sobreedificada, que ha consumido mayor edificabilidad de la permitida en el planeamiento, se valora aplicando el valor de repercusión por uso a la superficie realmente construida. En caso de valoración por unitario, se valora aplicando el valor unitario que corresponda a la superficie de la parcela.

Los equipamientos, dotaciones, zona verde y espacios libres se valora según los criterios que establezca la ponencia de valor correspondiente. Como norma general, se valora aplicando el valor de repercusión para dicho uso a la superficie construida. En caso de valoración por unitario, se valora aplicando el valor unitario que corresponda a la superficie de la parcela.

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